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작성일 : 14-10-02 14:34
소액임차인의 최우선변제권(국민생각 김종호 변호사)
 글쓴이 : 관리자
조회 : 1,798  
   소액임차인의_최우선변제권_2014.10._.hwp (25.0K) [3] DATE : 2014-10-02 14:34:39
Q : 소액임차인으로 부동산을 계약한 임차인입니다. 근저당이 많이 잡혀 있는 집이었는데 부동산중개인이 소액임차인이어서 문제가 생겨도 최우선변제를 받을 수 있다고 하여 계약을 하게 되었습니다. 차후 경매가 진행되거나 법률적 문제가 생겨도 보증금을 확실히 돌려받을 수 있는 것인지요?
                                                                                                            법률사무소 국민생각 변호사 김종호
 

  소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법 제8조에서 규정하고 있는 임차인이 전입신고를 하고 부동산을 인도받아 확정일자를 받았을 경우 얻을 수 있는 권한입니다. 따라서 위 요건을 충족했을 경우에는 해당 부동산에 근저당이 많이 설정되어 있었다거나 기타 이유로 강제경매가 진행되다고 하여도 소액임차인은 선순위로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 소액임차인을 보호하는 법률적 취지는 선의의 임차인이 불측의 손해를 받을 수 있는 점을 방지하기 위함입니다. 따라서 선의의 임차인이 아니라면 위 최우선변제권의 요건을 모두 충족하고 있더라도 보호받지 못할 수 있습니다.

  대법원은 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결).

  이는 아무리 임차인이 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 최우선변제권의 요건을 충족하고 있더라고 그것이 선의의 임대차계약이 아니었다면 사해행위에 해당하여 취소될 수 있다는 것입니다. 또한 저당권이 많이 설정되어 있다는 등의 사정을 알면서도 임대차 계약을 맺었다면 사해행위의 악의가 추정된다 할 것이고 선의를 적극적으로 입증하지 못한다면 임대차계약 자체가 취소가 되어 최우선변제권을 통해 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있다는 것입니다.

  따라서 부동산중개인의 말대로 최우선변제권의 요건을 충족하여 임대차계약을 할 수는 있지만, 위 경우와 같이 근저당이 많이 설정되어 있는 부동산에 소액임차인으로 계약을 하게 되면 이는 사해행위의 악의가 추정되어 취소가 될 수도 있다는 점을 유의하시어 계약을 유지하여야 할 것입니다.



<인천 서구 구정소식지 2013.10월호>에 게재한 글임. 김종호변호사