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작성일 : 15-05-07 10:52
명의신탁약정과 부동산실명법
 글쓴이 : 관리자
조회 : 1,444  
Q : 토지를 매수하는 과정에서 甲과 명의신탁약정을 체결하고 토지의 소유권을 甲에게 이전등기 해주고 甲이 토지를 처분하는 것을 대비하고 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하여 甲과 매매예약의 형식을 취하여 토지에 가등기를 마쳐 놓았습니다. 그런데 이후 甲에게 소유권을 이전해 줄 것을 요구하였지만 거절하고 있습니다. 가등기에 기한 소유권이전 본등기를 하려 합니다. 문제가 될 것은 없는지요?


                                                                                                                                  법률사무소 국민생각 김종호 변호사



  부동산실권리자명의등기에관한법률(약칭 ‘부동산실명법’)에 따르면 ‘부동산에 관한 물건을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.’라고 규정하며, ‘명의신탁약정은 무효로 한다.’라고 못 박고 있습니다(일부 예외는 있습니다). 하지만 과거에는 이러한 부동산등기법에 따른 명의신탁은 무효가 하더라도 가등기는 유효하므로 명의수탁자는 명의신탁자의 본등기 청구에 응해야 하다는 것이 법원의 태도였습니다.

  그런데 2015년 2월 26일 선고 2014다63315 판결을 통해 태도의 변화가 생겼습니다. 대법원은 “부동산을 매수하면서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하기로 하는 등의 약정을 하였다고 하더라도, 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효라고 보아야 한다. 나아가 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 함과 아울러 그 약정을 전제로 하여 이에 기한 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효이다.”라고 판시하여 명의신탁약정 및 이에 기한 가등기가 무효이기 때문에 명의수탁자가 명의신탁자에게 가등기에 기한 본등기 절차를 이행해 줄 의무가 없다는 것을 확인하였습니다.

  따라서 본 사안의 경우 甲에게 본등기를 이행해 줄 것을 요구할 수 없다 할 것입니다. 다만 甲은 부당한 이득을 취한바, 본인은 부당이득반환 청구 등의 방법으로 법률적 권리를 주장할 수 있을 것입니다.



(2015.5월 구정신문 기사)